Những điều cần biết khi mua chung cư để hạn chế tối đa các rủi ro
Khi mà quỹ đất ngày một thu hẹp, giá nhà mặt đất đang ngày một tăng thì mua chung cư để ở hiện đang là một xu thế tất yếu, nó rất phù hợp cho các cặp vợ chồng trẻ, gia đình ít người, ngoài ra, chung cư là một không gian sống hiện đại, an ninh, cả gia đình cùng sinh hoạt trong một không gian chung nhưng cũng rất riêng tư.
Song để mua được một căn hộ chung cư không hẳn là một điều dễ dàng, nếu không nói là “tiền mất tật mang”. Dưới đây là những đúc kết của chúng tôi về những điều bạn nên lưu ý khi có dự định mua một căn chung cư cho mình:
Tính pháp lý của dự án.
Mỗi khi muốn mua một chung cư nào đó, khách hàng nên yêu cầu nhân viên của dự án cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án như: giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đầu tư, kinh doanh, quy hoạch, bản đồ, bản vẽ chi tiết. Các loại giấy tờ này nhất thiết phải có xác thực đàng hoàng bằng con dấu của các cơ quan liên quan như: Sở Xây Dựng, Sở Kế Hoạch Đầu Tư, Sở Tài Nguyên & Môi Trường.
Ngoài ra thì cần có thêm bản nghiệm thu có dấu đỏ về việc hoàn thành xong phần móng của dự án. Các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước như đóng thuế, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cũng rất quan trọng. Chúng tôi nhận thấy rằng, có rất nhiều trường hợp mua chung cư sau 5 năm vẫn chưa nhận được “Giấy chứng nhận quyền sử dụng” chỉ vì chủ đầu tư chưa thực hiện các nghĩa vụ thuế với Nhà Nước.
Khả năng tài chính của chủ đầu tư.
Vào những năm mà thị trường Bất Động Sản đang trên đà phát triển thì đầu tư Bất Động Sản là một nghành có lợi nhuận đầu tư có khi lên tới 300%, một con số lý tưởng cho bất kì nhà đầu tư nào. Chỉ cần có ít vốn, xin dự án, triển khai kế hoạch và thu hút vốn theo kiểu “Hợp Đồng Góp Vốn” là chủ đầu tư đã ung dung có hàng trăm tỉ để triển khai dự án của mình thậm chí lấy chính những khoản vốn đó để triển khai những dự án B-C-D khác. Chính điều này đã tạo nên những “bong bóng” Bất Động Sản khổng lồ kéo thị trường Bất Động Sản tụt dốc. Có rất nhiều khách hàng lâm vào tình trạng “Đã đóng tiền nhưng chưa từng nhìn thấy nhà”.
Chính vì thế, biết rõ về các dự án mà chủ đầu tư đó đã triển khai như tiến độ xây dựng, chất lượng xây dựng, tình hình tài chính hiện nay của chủ đầu tư như thế nào là một yếu tố then chốt để bạn đặt bút kí vào hợp đồng mua chung cư hay không?
Các điều khoản trong hợp đồng.
Nhìn qua hợp đồng mua bán chung cư thì thấy nó rất dễ hiểu và rõ ràng như: diện tích căn hộ ra sao, thời gian bàn giao nhà là từ 12 đến 15 tháng chẳng hạn. Nhưng thực tế hoàn toàn không phải vậy, nó (hợp đồng) thậm chỉ phức tạp ngay với cả với Đất Mới – Một công ty Bất Động Sản có trên 10 năm trong lĩnh vực, khởi điểm là từ một Công ty Luật và đến bây giờ vẫn kết hợp cả hai mảng kinh doanh này với nhau.
Chúng tôi nhận ra rằng, các điều khoản trong Hợp đồng mua bán chung cư thường rất nhập nhằng và luôn có lợi cho Chủ đầu tư như về thanh toán, diện tích căn hộ và bàn giao nhà: ví dụ, trong hợp chỉ ghi chung chung là “diện tích” mà không ghi rõ diện tích ấy là “diện tích xây dựng” hay “diện tích sử dụng”, rồi Chủ đầu tư có quyền chậm bàn giao nhà 3 lần, mỗi lần không quá 6 tháng, sau ba lần thì sẽ bị tính lãi nhưng nếu Người mua chậm thanh toán thì chủ đầu tư có quyền chậm bàn giao nhà “Vô thời hạn” và nghiêm trọng hơn họ còn có thể “đơn phương chấm dứt hợp đồng”. Trong khi đó, nếu xét kĩ thì có thể phải sau 41 tháng, bạn mới nhận được căn hộ đã mua trước đó, chứ không phải là 12 tháng như bạn đã đọc trong hợp đồng.
Nhà cửa là một tài sản lớn, nếu không chắc về thị trường Bất Động Sản và Pháp Luật liên quan, bạn nên tìm đến một công ty Bất Động Sản chuyên nghiệp đề nhờ họ tư vấn về thị trường và các vấn đề khác liên quan đến tính pháp lý của căn hộ.
Ngân hàng có bảo lãnh không?
Khi một dự án Bất Động Sản nhận được bảo lãnh từ ngân hàng, nó chứng minh được hai điều:
Thứ nhất: Ngân hàng nhận bảo lãnh, trước khi bảo lãnh cho dự án đó đã thẩm định cực kỳ kỹ càng về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh để kiếm lời, ít nhất là họ sẽ không đầu tư vào những dự án khiến họ thua lỗ.
Thứ hai: Nếu chẳng may, do biến động của thị trường mà Nhà Đầu tư gặp khó khăn về vấn đề tài chính, ngân hàng sẽ hỗ trợ họ tiếp tục thực hiện dự án.
*Bài viết này được rút ra từ kinh nghiệm của chính chúng tôi, nếu có thêm ý kiến đóng góp, vui lòng liên hệ với chúng tôi, để hoàn thiện hơn các dịch vụ mà đang cung cấp, bao gồn cả dịch vụ môi giới Bất động sản tại Khu đô thị Ngoại giao đoàn Hà Nội.
